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局各相關(guān)股室、下屬事業(yè)單位：

　　為進一步規(guī)范我市工業(yè)用地（包括物流倉儲用地，下同）分割或合并工作，優(yōu)化配置土地資源，盤活存量工業(yè)用地資源，助力企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號）《福建省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場實施方案的通知》（閩政辦〔2020)49號）等法律法規(guī)和文件的規(guī)定，現(xiàn)就相關(guān)工作通知如下：

　　一、適用范圍

　　適用于我市范圍內(nèi)未列入近期拆遷改造范圍的工業(yè)用地。用地應(yīng)具備如下條件：

　?。ㄒ唬┢髽I(yè)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金；

　?。ǘ?quán)屬清晰,已取得不動產(chǎn)權(quán)證（土地使用證和房屋所

　　有權(quán)證）；

　?。ㄈo查封登記或者其他限制權(quán)利登記的情形；

　　（四）無應(yīng)當(dāng)依法收回土地使用權(quán)的情形；

　?。ㄎ澹┪幢徽J定為閑置土地；

　　（六）未存在超用地紅線和超規(guī)劃指標等違法行為；

　?。ㄆ撸┏鲎尯贤淮嬖诎础耙黄笠徊摺甭涞卣撸▋?yōu)惠地價）

　　取得宗地的情況；

　?。ò耍┕I(yè)項目用地批準文件或土地使用權(quán)出讓合同不存在

　　約定不得分割轉(zhuǎn)讓條款；

　?。ň牛┎扇潛芊绞饺〉霉I(yè)用地使用權(quán)的，申請分割或合并前需補辦土地出讓手續(xù)。

　　二、宗地分割

　　工業(yè)用地宗地分割，是指工業(yè)用地在不改變土地使用者、土地用途，在滿足規(guī)劃設(shè)計條件下，把一宗地分割成若干宗獨立用地的行為。分割方案需滿足下列要求：

　?。ㄒ唬┓指詈髥巫谟玫卦瓌t不得少于5畝（符合我市出臺其他有關(guān)文件規(guī)定的情形除外）；

　　（二）企業(yè)按照投資協(xié)議書和出讓合同約定完成全部投資，若無約定的且未完全建成的則要求已辦理施工許可證且開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)用地總面積超過三分之一；

　?。ㄈ┫硎苷貎r優(yōu)惠的宗地應(yīng)按土地出讓合同及掛牌出讓條件等要求進行投資并經(jīng)市用地聯(lián)席會研究同意后方可申請；

　?。ㄋ模┳诘胤秶鷥?nèi)已建房屋取得相應(yīng)的不動產(chǎn)權(quán)證書；

　　（五）土地分割需根據(jù)用地總平面圖方案、規(guī)劃道路或宗地范圍內(nèi)明顯界標物進行分割，滿足規(guī)劃、消防等要求，不影響使用功能，符合工業(yè)項目配建比例要求；

　?。┬姓k公及生活服務(wù)設(shè)施原則上不得單獨分割；

　?。ㄆ撸┩蛔诘胤指詈螅瑧?yīng)按分割前原宗地紅線進行規(guī)劃方案設(shè)計，經(jīng)濟技術(shù)指標、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施比例、建筑退讓、停車配套等應(yīng)按原宗地規(guī)劃條件執(zhí)行；

　?。ò耍┓指畹墓I(yè)用地使用權(quán)的使用年限為原工業(yè)用地出讓合同約定的使用年限；

　?。ň牛┡c政府有關(guān)部門簽訂《監(jiān)管協(xié)議》約定一定年限內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓的宗地，需待滿足轉(zhuǎn)讓條件后方可提出申請分割。

　　三、宗地合并

　　工業(yè)用地宗地合并，是指依據(jù)國土空間總體規(guī)劃及詳細規(guī)劃，將同一土地使用權(quán)人名下已辦理不動產(chǎn)登記、同為出讓且土地登記用途均屬工業(yè)的若干宗相連用地整合為單宗用地。合并方案需滿足下列要求：

　?。ㄒ唬┳诘睾喜⒑蟮耐恋亟?jīng)濟技術(shù)指標、企業(yè)內(nèi)部行政辦公及 生活服務(wù)設(shè)施的比例、建筑退讓、停車配建等具體建設(shè)要求可以按合并前各宗地的土地出讓合同進行整體平衡，也可以仍按合并前各宗地的土地出讓合同分別執(zhí)行。

　?。ǘ┥婕爸笜苏w平衡的項目，宗地合并后應(yīng)同步調(diào)整用地紅線，依原出讓合同所附規(guī)劃要求重新出具規(guī)劃條件，重新簽訂合并后土地出讓合同，重新約定開工、竣工時間，自重新簽訂出讓合同或簽訂出讓合同變更合同之日起六個月內(nèi)為開工日期；自約定開工之日起二年內(nèi)竣工。

　　（三）仍按合并前各宗地的土地出讓合同分別執(zhí)行的并宗申請，不再限制兩宗地間的建筑退讓，但各建筑單體不得跨越原宗地分界線；

　　（四）合并后用地的剩余使用年限為原登記的剩余使用年限。合并前多宗土地的剩余使用年限不一致的，合并后用地的剩余使用年限按合并前多宗土地中的最短進行約定。

　　四、其他要求

　?。ㄒ唬┓指?、合并宗地沿用原土地出讓合同，但原合同無明確各項經(jīng)濟指標的，一般工業(yè)用地指標按照容積率上限3.0，在滿足消防、環(huán)保、交通等要求的前提下，建筑密度不設(shè)上限；建筑系數(shù)下限40%。物流倉儲用地指標按照容積率上限4.0，在滿足消防、環(huán)保、交通等要求的前提下，建筑密度不設(shè)上限，建筑系數(shù)下限50%。

　?。ǘ┓指?、合并宗地工業(yè)、物流倉儲項目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積（按對應(yīng)建筑基底面積計算）不得超過工業(yè)項目總用地面積的7%。其中工業(yè)項目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施建筑面積不得超過總建筑面積的15%，工業(yè)生產(chǎn)必需的研發(fā)、設(shè)計、檢測、中試設(shè)施，可在行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施之外計算，且建筑面積小于工業(yè)項目總建筑面積的15%，并要符合相關(guān)工業(yè)建筑設(shè)施規(guī)范要求；物流倉儲項目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施建筑面積不得超過總建筑面積的15%（總建筑面積含地下室等建筑面積）。

　?。ㄈ┺k理分割、合并的宗地需滿足無查封登記、無抵押登記（經(jīng)抵押權(quán)人書面同意的除外，但辦理變更登記前需解除抵押登記）等限制權(quán)利登記的情形。

　　（四）涉及后續(xù)轉(zhuǎn)讓的，出讓合同、投資監(jiān)管協(xié)議等應(yīng)未約定限制轉(zhuǎn)讓的條款，或符合約定的轉(zhuǎn)讓條件。

　?。ㄎ澹┓指?、合并后的地塊應(yīng)具備獨立分宗條件，涉及公共配套設(shè)施建設(shè)和使用的，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)在合同中明確有關(guān)權(quán)利義務(wù)。

　?。M分割宗地已預(yù)售或存在多個權(quán)利主體的，取得相關(guān)權(quán)利人書面同意，不得損害權(quán)利人合法權(quán)益。

　?。ㄆ撸┙?jīng)批準同意分割的工業(yè)用地，土地權(quán)利人應(yīng)在批準后六個月內(nèi)辦理土地變更登記。不動產(chǎn)權(quán)證記事欄應(yīng)注明：1、該宗地屬分割，相應(yīng)建設(shè)指標應(yīng)按原宗地規(guī)劃條件執(zhí)行，宗地設(shè)計方案應(yīng)征得原宗地其余利益相關(guān)者同意；2、不得在分割線上擅自建設(shè)圍墻等建構(gòu)筑物，確保滿足消防要求。

　　五、申報材料

　?。ㄒ唬┩恋厥褂脵?quán)分割合并申請書；

　　（二）法人代表證明書；

　　（三）法律法規(guī)和土地出讓合同規(guī)定的完稅或者減免稅憑證；

　?。ㄋ模┩恋爻鲎尯贤ū匾?、國有土地使用證（不動產(chǎn)權(quán)證）（必要）和地上建筑物產(chǎn)權(quán)證明；

　?。ㄎ澹┩恋亻_發(fā)投資進度情況證明；（土地出讓時有約定的應(yīng)提供）

　?。┩恋胤指?合并宗地圖及界址坐標資料，應(yīng)載明分割/合并后宗地規(guī)劃指標；

　?。ㄆ撸┰O(shè)計方案認可意見及工程規(guī)劃許可證；

　?。ò耍┎粍赢a(chǎn)是否抵押登記和查封登記的查詢記錄；

　?。ň牛┪赐耆ǔ捎玫鼗虮慌卸橐伤崎e置土地的，應(yīng)提供施工許可證、無人機航拍圖（全景4個角度4張）及現(xiàn)狀測繪資料并滿足開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)用地總面積超過三分之一。

　　六、辦理流程

　　由工業(yè)用地權(quán)利人提供申請報告、用地分割或合并的測繪 報告及圖紙、國有土地使用證（不動產(chǎn)權(quán)證）、土地出讓合同、總平面圖方案及分割方案圖紙（辦理分割手續(xù)時需提供）等向市不動產(chǎn)登記中心申請工業(yè)用地的分割或合并。分割或合并方案審核不通過的，退還申請材料，并根據(jù)審核意見告知原因。

　　七、附則

　?。ㄒ唬┍疚募杂“l(fā)之日起施行，有效期至2030年1月5日止，由市自然資源局負責(zé)解釋。

　?。ǘ┍疚募?zhí)行過程中如與上級出臺的相關(guān)政策文件沖突的，以上級政策要求為準。

　　附件：石獅市宗地分割、合并審核表

　　石獅市自然資源局

　　2025年1月6日

  （此件主動公開）

　　附件

　     石獅市宗地分割、合并審批表