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各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，石獅高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會，市直及上級駐石有關(guān)單位，市屬有關(guān)國有企業(yè)：

　　《石獅市低效工業(yè)（倉儲）用地盤活改造實(shí)施意見》已經(jīng)2023年第13次市政府常務(wù)會議研究通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真組織實(shí)施。

　　石獅市人民政府辦公室

　　2023年11月15日

　　（此件主動(dòng)公開）

石獅市低效工業(yè)（倉儲）用地盤活改造實(shí)施意見

　　為進(jìn)一步盤活利用城鎮(zhèn)低效用地，推動(dòng)低效工業(yè)倉儲用地提質(zhì)增效，優(yōu)化建設(shè)用地空間布局和城鎮(zhèn)功能布局，提高土地節(jié)約集約綜合利用水平，推進(jìn)我市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級，提升城市綜合競爭力，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《自然資源部關(guān)于積極做好用地用海要素保障的通知》（自然資發(fā)〔2022〕129號）、《自然資源部 福建省人民政府關(guān)于印發(fā)〈泉州市盤活利用低效用地試點(diǎn)工作方案〉的通知》（自然資發(fā)〔2022〕178號）等法律法規(guī)及文件精神，結(jié)合我市實(shí)際，制定如下實(shí)施意見。

　　一、適用范圍

　　本實(shí)施意見適用于已納入石獅市城鎮(zhèn)低效用地?cái)?shù)據(jù)庫的劃撥或出讓類型工業(yè)、倉儲用途用地，包括上述兩種用途的混合用地，允許其土地使用權(quán)人依規(guī)申請變更土地用途為商業(yè)、商務(wù)金融、娛樂、餐飲、旅館等商業(yè)服務(wù)業(yè)用途，進(jìn)行盤活改造。

　?。ㄒ唬┓弦?guī)劃要求

　　變更土地用途需符合控制性詳細(xì)規(guī)劃、專項(xiàng)規(guī)劃等要求。申請項(xiàng)目位于控制性詳細(xì)規(guī)劃覆蓋區(qū)域內(nèi)的，應(yīng)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃強(qiáng)制性內(nèi)容要求；申請項(xiàng)目位于控制性詳細(xì)規(guī)劃未覆蓋區(qū)域的，在符合國土空間總體規(guī)劃的前提下，應(yīng)先編制控制性詳細(xì)規(guī)劃方案后方可申請辦理。

　?。ǘ┓袭a(chǎn)權(quán)要求

　　1．申請人應(yīng)與土地使用權(quán)人一致，申請改造地塊剩余土地使用年限應(yīng)達(dá)8年以上且不存在欠繳土地出讓金或相關(guān)稅費(fèi)問題；土地及其地上構(gòu)建筑物應(yīng)處于無抵押狀態(tài)；地上構(gòu)建筑物除在批準(zhǔn)期限內(nèi)的臨時(shí)性建筑、停車場所及擬拆除重建的構(gòu)建筑物外，均需取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書。

　　2．不存在尚未處置到位的“兩違”行為或違反土地出讓合同約定的行為，土地出讓合同、劃撥決定書原約定改變土地用途需采取先收儲后重新出讓的，須報(bào)市政府批準(zhǔn)同意變更合同條款后方可提出申請辦理。

　　3．對涉及閑置土地的，須按照《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）處置到位后方可提出申請。

　　4．具有以下情形之一的，原則上不得申請按本意見進(jìn)行改造：

　　（1）申請對文物古跡、歷史建筑、紀(jì)念性建筑、標(biāo)志性建筑、具有地方特色和傳統(tǒng)風(fēng)格的建筑物等改變功能，改變后不符合保護(hù)要求的；

　?。?）位于已經(jīng)公布的征遷范圍內(nèi)的，或已納入城市近期改造范圍的土地或建筑物；

　　（3）建筑物改變使用功能后，不符合建筑結(jié)構(gòu)安全、城市景觀設(shè)計(jì)要求，或者公共安全、消防、環(huán)境、衛(wèi)生等相關(guān)技術(shù)要求的；

　?。?）申請建筑物部分改變使用功能，但改變的部分不能滿足獨(dú)立使用要求或造成建筑物剩余部分使用不便的；

　?。?）宗地在申請改造之日剩余土地使用年限少于或等于8年的；

　?。?）其他法律法規(guī)規(guī)定不得改變的。

　　二、改造方式

　　符合要求的項(xiàng)目可采取以下改造方式進(jìn)行自主改造：

　　（一）不涉及改擴(kuò)建，保留建筑物的原主體結(jié)構(gòu)，改變（臨時(shí)改變）部分或全部建筑物使用功能；

　　（二）利用已批未建用地進(jìn)行建設(shè)，或部分已建成用地利用剩余空地進(jìn)行建設(shè)；

　?。ㄈΜF(xiàn)有廠房及配套建（構(gòu)）筑物進(jìn)行擴(kuò)建、改建；

　　（四）拆除部分或全部建（構(gòu)）筑物后重新建設(shè)；

　?。ㄎ澹┚C合運(yùn)用上述手段。

　　三、改造類型

　　符合要求的工業(yè)、倉儲用地可結(jié)合自身特征和實(shí)際需求，采取以下改造類型進(jìn)行自主改造。

　?。ㄒ唬┩恋赜猛咀兏?/p>

　　在符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的前提下，優(yōu)先鼓勵(lì)整宗或宗地分割部分土地申請土地用途變更為商業(yè)服務(wù)等用途（商品住宅除外）；對確實(shí)無法獨(dú)立分割土地的，允許按照工業(yè)與商業(yè)服務(wù)業(yè)混合用地進(jìn)行申請改造。

　　1．宗地分割規(guī)則。采取分割部分用地申請土地用途變更的，應(yīng)先將分割方案報(bào)市自然資源局批準(zhǔn)，獲批后進(jìn)行工業(yè)用地分割權(quán)屬變更登記。宗地分割應(yīng)滿足規(guī)劃、交通疏散安全、消防等要求，符合出讓合同的相關(guān)約定，其中配套設(shè)施不得單獨(dú)分割。具備獨(dú)立分宗條件的，可不受宗地面積大小控制。

　　2．房屋分割規(guī)則。申請土地用途變更為商服用地時(shí)，可申請按整體自持不可分割銷售、整體可分割銷售或設(shè)定一定比例的可分割銷售建筑面積。對屬保留原建筑進(jìn)行改造的，在設(shè)定建筑分割時(shí)，具體房屋分割方案應(yīng)先經(jīng)市自然資源局批準(zhǔn)，且該建筑應(yīng)具備完整的竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。按工業(yè)企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題處置政策進(jìn)行確權(quán)登記的，不得申請房屋分割。

　　3．混合用地規(guī)則。鼓勵(lì)單一用地性質(zhì)的混合使用，在不改變土地用途的基礎(chǔ)上，允許工業(yè)倉儲項(xiàng)目中符合《福建省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（2017年版）的辦公或生活服務(wù)設(shè)施建筑兼容小型商業(yè)商服功能，土地用途不變。確實(shí)無法獨(dú)立分割土地的，允許按照工業(yè)與商業(yè)混合用地進(jìn)行申請改造，即在同一宗地上，部分保留原土地用途不變，部分改變土地用途，由土地使用權(quán)人利用原已建成的房屋整幢變更，或空地新建商務(wù)金融、研發(fā)、商業(yè)服務(wù)等功能建筑，形成工業(yè)與商務(wù)金融、科研、商業(yè)服務(wù)等用途（商品住宅除外）混合布置，在出具規(guī)劃條件時(shí)應(yīng)明確各土地用途計(jì)容建筑面積，屬利用原房屋改造的，應(yīng)一并明確建筑功能用途?；旌嫌玫貞?yīng)當(dāng)整體持有，辦理整體產(chǎn)權(quán)，不可分割銷售，在不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)土地按整宗地共用進(jìn)行登記，對屬商服建筑功能的土地用途按商服用地登記，屬工業(yè)建筑功能的土地用途按工業(yè)用地登記，同時(shí)在產(chǎn)權(quán)證書附記上記載“宗地屬工業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)混合用地”，并列明各種土地用途的計(jì)容建筑面積。

　　4．補(bǔ)交地價(jià)價(jià)差。變更土地用途須按新用途土地使用年限的市場評估價(jià)與原用途土地剩余年限的市場評估價(jià)補(bǔ)交差價(jià)。其中對采取整宗或分割部分土地變更土地用途的，新用途土地使用年限按變更后土地用途的法定最高年限確定；對采取混合用地變更土地用途的，新用途土地使用年限按原用地剩余年限且不超過法定最高使用年限確定。若變更后新用途土地使用權(quán)市場評估價(jià)小于等于原用途土地使用權(quán)市場評估價(jià)，則出讓人與土地使用權(quán)人互不結(jié)算差價(jià)。

　　5．提高公建比例。申請改造的宗地范圍內(nèi)，已被規(guī)劃為市政公共基礎(chǔ)設(shè)施用地、生態(tài)用地、城市綠地等公共設(shè)施用地的，應(yīng)按規(guī)劃要求在變更土地用途時(shí)一并由政府收儲。收儲補(bǔ)償金額按原用途土地使用權(quán)市場評估價(jià)確定，直接在改變土地用途需補(bǔ)交的差價(jià)中給予扣除，不作另外補(bǔ)償。

　　（二）建筑功能臨時(shí)變更

　　在滿足結(jié)構(gòu)安全、消防安全、環(huán)境保護(hù)等條件的前提下，土地使用權(quán)人利用原廠房興辦科技創(chuàng)新、信息服務(wù)、研發(fā)設(shè)計(jì)、創(chuàng)意文化等新興產(chǎn)業(yè)，教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化以及保障性租賃住房等民生保障類設(shè)施的, 可在5年內(nèi)繼續(xù)按原用途和土地權(quán)利類型使用土地，可臨時(shí)變更建筑功能，不改變用地性質(zhì)，不補(bǔ)交土地出讓金。5年期滿及涉及轉(zhuǎn)讓需辦理相關(guān)用地手續(xù)的，可按新用途、新權(quán)利類型市場價(jià)，以協(xié)議方式辦理。

　　四、改造流程

　?。ㄒ唬┩恋赜猛咀兏?xiàng)目審批流程

　　1．項(xiàng)目申報(bào)。土地使用權(quán)人持初步改造方案總平面布置圖、宗地內(nèi)所有房屋實(shí)測報(bào)告（擬拆除重建的無需提供）、身份證明（個(gè)人身份證、企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照等）、土地及房屋的權(quán)屬證書等材料向所在鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）提交書面申請報(bào)告，申請報(bào)告應(yīng)寫明項(xiàng)目現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)情況、使用情況、改造方式、預(yù)期成效等，各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）對提交材料的真實(shí)性、產(chǎn)權(quán)及規(guī)劃符合情況進(jìn)行初步審查通過后，以書面形式轉(zhuǎn)報(bào)石獅市盤活利用低效用地試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。

　　2．項(xiàng)目初審。石獅市盤活利用低效用地試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室組織各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、自然資源、城管等部門進(jìn)行實(shí)地踏勘，對土地使用權(quán)人提交的材料進(jìn)行實(shí)質(zhì)性初審，分別對規(guī)劃、閑置情況、稅費(fèi)欠繳、不動(dòng)產(chǎn)登記、違建處置等情況進(jìn)行核對并提出意見。對需進(jìn)一步處置方可達(dá)到申請條件的，由石獅市盤活利用低效用地試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室以書面形式告知土地使用權(quán)人，待符合本意見有關(guān)要求后，由石獅市盤活利用低效用地試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)送初審意見。

　　3．論證公示。土地使用權(quán)人對改造方案進(jìn)一步深化，提交改造后方案總平面布置圖和整體鳥瞰效果圖至市自然資源局審查，由市自然資源局通過政府網(wǎng)站公示7個(gè)工作日，公示期滿無異議后，將項(xiàng)目改造意向方案上報(bào)市用地聯(lián)席會議研究。研究通過的，由市政府出具同意變更土地用途的書面意見，對屬拆除重建的，書面意見內(nèi)明確土地使用權(quán)人應(yīng)先自行拆除原有建筑并注銷權(quán)屬證書后方可開展下一步工作。

　　4．項(xiàng)目實(shí)施。市政府批準(zhǔn)變更土地用途的，由市自然資源局核定規(guī)劃條件，明確改造后土地用途、土地面積及容積率、建筑密度等規(guī)劃指標(biāo)，委托地價(jià)評估，擬定土地用途變更供地方案（補(bǔ)交土地出讓金方案）報(bào)市用地聯(lián)席會議及地價(jià)委員會議研究，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，與申請人簽訂原土地出讓合同的補(bǔ)充合同。補(bǔ)充合同需注明“如用地單位在簽訂補(bǔ)充合同后未在約定時(shí)間繳交出讓金的，報(bào)經(jīng)市政府同意后取消土地用途變更批準(zhǔn)，且3年內(nèi)不再受理土地用途變更申請；未按合同約定時(shí)間開竣工的，追回獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助資金，達(dá)到閑置土地的按規(guī)定處置直至無償收回土地使用權(quán)。”以明確相關(guān)違約責(zé)任。簽訂補(bǔ)充合同后，申請人按程序申請辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。

　?。ǘ┙ㄖδ芘R時(shí)變更項(xiàng)目審批流程

　　按前款“項(xiàng)目申報(bào)、項(xiàng)目初審”流程申辦且符合本意見有關(guān)要求的，由市自然資源局上報(bào)市政府批準(zhǔn)同意改造。經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，申請人按資源、規(guī)劃、建設(shè)、生態(tài)環(huán)境、人防、行業(yè)主管等部門規(guī)定，進(jìn)一步辦理相關(guān)審批手續(xù)。申請人需委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計(jì)單位對項(xiàng)目改造后是否符合新用途的建筑結(jié)構(gòu)、消防安全的有關(guān)規(guī)范進(jìn)行確認(rèn)。其免予改變土地用途的5年過渡期限由所在鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）負(fù)責(zé)監(jiān)管，所在鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)在臨近期滿時(shí)督促項(xiàng)目業(yè)主主動(dòng)申辦土地用途變更手續(xù)，拒不配合的應(yīng)及時(shí)通知城管部門進(jìn)行查處。

　　五、鼓勵(lì)措施

　　（一）拆除重建改造項(xiàng)目涉及邊角地、夾心地、插花地等難以獨(dú)立開發(fā)零星土地的，在零星土地總面積不超過改造土地總面積的10%且不超過5畝、規(guī)劃統(tǒng)籌確需一并改造利用的情況下，可將零星土地根據(jù)上級自然資源部門明確的辦理流程以市場評估價(jià)協(xié)議出讓給改造項(xiàng)目申請人，土地用途與項(xiàng)目改造后用途一致，土地出讓年限截止時(shí)間與主體改造項(xiàng)目土地一致。

　?。ǘν恋赜猛咀兏?xiàng)目給予改造成本獎(jiǎng)勵(lì)，具體獎(jiǎng)勵(lì)金額按如下公式計(jì)算：

　　獎(jiǎng)勵(lì)資金計(jì)算公式：V=（L+2000）×S×K

　　公式中：

　　V—獎(jiǎng)勵(lì)總額（元）

　　L—改變土地用途的土地成本的樓面單價(jià)（按改為商服用地后的計(jì)容建筑面積折算）（元/平方米）

　　2000—建安造價(jià)取值（元/平方米）

　　S—改為商服用地后的計(jì)容建筑面積(平方米）

　　K—調(diào)節(jié)系數(shù)

　　其中調(diào)節(jié)系數(shù)K分為重建新建類、原有建筑改變功能類兩種，具體系數(shù)取值詳見附件。

　　原有建筑改變功能類項(xiàng)目在完成土地用途變更并繳清差價(jià)即可申請兌現(xiàn)獎(jiǎng)勵(lì)金，重建新建類項(xiàng)目應(yīng)完成土地平整并取得新建建筑物的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后方可申請兌現(xiàn)獎(jiǎng)勵(lì)金。由申請人向市自然資源局提交書面申請，經(jīng)市自然資源局核實(shí)并報(bào)市政府批準(zhǔn)后，由市財(cái)政在市政府批準(zhǔn)之日起15個(gè)工作日內(nèi)給予撥付。對單個(gè)改造項(xiàng)目涉及部分重建新建、部分利用原有整幢建筑進(jìn)行功能變更的，按各改造類型計(jì)容建筑面積分別計(jì)算獎(jiǎng)勵(lì)金額，在完成土地用途變更繳清差價(jià)及取得新建建筑物的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后，方可整體申請兌現(xiàn)獎(jiǎng)勵(lì)金。

　　獲得改造成本獎(jiǎng)勵(lì)的項(xiàng)目土地因公共利益需要須由政府征遷收回時(shí)，自獲得獎(jiǎng)勵(lì)金之日起（以匯款時(shí)間為準(zhǔn)）至市政府或市直部門公布征遷補(bǔ)償方案之日（以補(bǔ)償方案印發(fā)時(shí)間為準(zhǔn)）少于5年（每年按365天計(jì)）的，項(xiàng)目業(yè)主已獲得的獎(jiǎng)勵(lì)金額應(yīng)在征遷補(bǔ)償款中直接給予扣除。若征遷補(bǔ)償款不足以抵扣獎(jiǎng)勵(lì)金額，扣完為止，項(xiàng)目業(yè)主不需補(bǔ)交差額。

　　六、部門職責(zé)

　?。ㄒ唬┦凶匀毁Y源局負(fù)責(zé)審核申報(bào)項(xiàng)目是否納入低效用地?cái)?shù)據(jù)庫、是否存在閑置土地行為、是否符合出讓合同相關(guān)約定；審核改造項(xiàng)目是否已納入城市近期改造范圍，改造實(shí)施方案是否符合國土空間規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃等相關(guān)規(guī)劃要求；核發(fā)相關(guān)規(guī)劃許可文件；補(bǔ)簽土地使用權(quán)出讓合同或者簽訂土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議；明確補(bǔ)繳地價(jià)規(guī)則及方式，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。

　?。ǘ┦凶〗ň重?fù)責(zé)指導(dǎo)辦理消防、施工許可等基建手續(xù)，負(fù)責(zé)對項(xiàng)目方案聯(lián)審有關(guān)消防、結(jié)構(gòu)等部分進(jìn)行審查；負(fù)責(zé)指導(dǎo)業(yè)主開展房屋安全鑒定等相關(guān)工作；負(fù)責(zé)對建筑工程質(zhì)量安全進(jìn)行監(jiān)督。

　?。ㄈ┦谐鞘泄芾砭重?fù)責(zé)對核查申請項(xiàng)目是否存在城鄉(xiāng)規(guī)劃管理違規(guī)行為。

　?。ㄋ模┦惺袌霰O(jiān)督管理局負(fù)責(zé)核查項(xiàng)目申請人工商登記情況。

　?。ㄎ澹┤菔惺{生態(tài)環(huán)境局負(fù)責(zé)提出環(huán)境影響初審意見，對屬于污染場地是否經(jīng)評估和無害化治理，符合環(huán)保要求進(jìn)行審查，指導(dǎo)建設(shè)單位做好環(huán)境影響評價(jià)工作。

　?。﹪叶悇?wù)總局石獅市稅務(wù)局負(fù)責(zé)核查申請改造項(xiàng)目有無涉及欠繳稅費(fèi)情況，如有欠繳稅費(fèi)的，相關(guān)單位補(bǔ)繳后，出具相關(guān)證明材料。

　　七、其他事項(xiàng)

　?。ㄒ唬┍疽庖娫囆?年，有效期至2025年11月14日，試行期間如上級對低效工業(yè)（倉儲）用地盤活改造另有規(guī)定和要求的，以上級規(guī)定和要求為準(zhǔn)。

　?。ǘ┍疽庖娪墒凶匀毁Y源局負(fù)責(zé)解釋，自印發(fā)之日起實(shí)施。

           附件：土地用途變更成本獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助金額計(jì)算公式相關(guān)系數(shù)取值表

附件

土地用途變更成本獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助金額計(jì)算公式相關(guān)系數(shù)取值表

　　注：調(diào)節(jié)系數(shù)K隨L值取值區(qū)間而變化